砥砺前行的福建房地产业
——新中国成立70周年福建经济社会发展成就系列分析之九

发布时间: 2019-08-27 08:10 字号: 默认

新中国成立70年,是福建房地产业从蹒跚起步到发展壮大的70年。经过70年的发展,福建房地产业从无到有、从小到大,不断改革、发展,稳步推进住房制度改革,住房保障体系建立并逐步完善,市场规模不断扩大,交易日趋活跃,人们的居住空间和生活方式得到了巨大改善,房地产业在促进经济发展、增加就业、改善居住环境、促进城乡人口流动、加快城市化进程等方面发挥着重要的作用。

一、前行历程砥砺奋进

细数70年来居住条件的变迁,是党和政府带领人民对美好生活不断追求的过程。建国初期,在计划经济体制下,国家实行实物福利分房制度,土地归国家所有并无偿划拨,城镇居民住房由国家建造、分配和管理。除了一些从事房屋管理和维修的房管部门外,几乎没有专门从事房地产开发的企业,房地产业基本处于空白状态。与全国一样,福建房地产业的发展,是与住房制度变革紧密相连的。受地理环境影响,福建住房领域面临更加艰巨的局面,城乡居民居住条件水平较低。

1980年,邓小平同志发表了关于住房问题的重要讲话,认为不但新房子可以出售,老房子也可以出售,还提出买房可以分期付款、提倡个人建房等设想,明确指出城镇住房要走商品化的道路,福建省立即响应,房地产发展从此正式拉开了帷幕。

1981年底,为解决福州机关单位职工和城区群众住房问题,在省政府办公会上,时任省委书记项南批示,省政府拨出3000万元无息建房周转金,成立福州市房地产开发总公司,并以王庄、浦下小区为代表的五个小区进行重点建设。由此,揭开了八闽房地产旧城改造发展史,全省房地产开发业得以正式起步并蓬勃发展。

纵观全省房地产业的发展历程,大致经历了以下六个阶段:

1981-1987年,起步阶段。这一时期全省房地产业处于试水阶段,主要以探索旧城改造的模式来试水房地产开发。行业发展的掣肘,主要在于开发模式和资金问题上。

1988-1993年,快跑阶段。“八闽第一槌”之称的国际大厦地块拍卖,于1988年2月在福州敲响,八闽房地产业由此正式进入快速发展阶段,同时受海南房地产开发热潮的影响,刚起步的福建房地产也进入快跑模式。

1994-1997年,盘整阶段。受海南房地产泡沫影响,福建房地产开发行业处于逐渐探底的时期,开发投资量呈现逐年递减的趋势,1997年达到谷底,开发投资同比下降2.2%。

1998-2007年,平稳阶段。1998年,随着福利分房政策的终止,居民的购房热情被激发出来,全省楼市进入销售良好、价格平稳的时期,2003年,国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,总结了1998年以来住房制度改革的诸多经验,认为房地产业具备关联度高、带动性强的特征,从而确立了房地产支柱产业的地位。2005年的“老国八条”首次指出住房价格上涨过快会影响国民经济的健康运行,随后“新国八条”“七部委八条”等文件又分别对供给、税收、房贷、违规及炒房等方面做出了更加严格的要求。这一阶段,房地产开发投资保持较快的增长态势,年均增速一直保持在20%以上。2007年全省房地产开发投资规模突破千亿,达到1132.49亿元。

2008-2016年,调整阶段。受国际金融危机影响,房地产行业进入胶着的盘整,在“四万亿”投资的带动下,走出行业低迷,2011年开发投资规模突破2000亿元,并在2013年和2016年保持较快增速,到2016年底,全省房地产开发投资4588.83亿元,商品房销售面积4915.35万平方米。

2017年至今,转型阶段。党的十九大后,中央明确提出新时期住房发展思路,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,明确了多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是未来一段时期解决住房问题的总体纲领,通过不断完善房地产市场调节机制,增强人民群众对住房的幸福感和满意度,提振住房市场消费信心,让房子回归居住属性,让全体人民住有所居,是实现全面建成小康社会的必然要求。

二、发展成效硕果累累

(一)住房供应规模稳步增长

新中国成立以来,全省房地产开发投资、房屋施工面积、新开工面积、竣工面积和销售面积稳步增长。1986年,全省房地产开发投资仅3.57亿元,到2018年,全省房地产开发投资达到4794.23亿元,是1986年的1384倍,成为全省固定资产投资的一个重要组成部分。房屋施工面积达到32825.97万平方米,是1986年的149倍;新开工面积达到7205.35万平方米,是1986年的30多倍。房屋竣工面积不断增长,竣工量由1986年、1987年的仅100万平方米左右的到2018年的3739万平方米,为房地产开发业的蓬勃发展提供支撑。商品房销售面积达到6213.40万平方米,是1986年的85倍,市场销售呈现欣欣向荣的景象。1998年住房制度改革迈出市场化的重要步伐后,商品房销售面积增速明显加快,在1986年至1997年间,商品房销售面积年均增速在15%左右,1998年之后,年均增速达到20.7%,之后逐年均保持较高增速,除了受国际金融危机影响的2008年明显下滑外,其余年份市场均保持良好的销售势头。

(二)市场参与主体发展活跃

建国初期,计划经济体制下居民住房结构单一。1986年,全省登记注册的房地产开发企业仅有102家,从业人员不足1万人。经过30多年发展,2018年,全省房地产开发企业已经达到3348家,是1986年的近33倍,从业人员达到15.64万人,是1986年的16倍,房地产业成为国民经济的一个重要行业。一方面,房地产开发经营市场中各项运营技术、管理水平也在不断提高。资质等级企业越来越多,所占比重也不断提高。2018年底,全省在库房地产开发企业具备四级以上资质等级的已达到1524个,占全部在库企业的45.5%,其中,一级、二级资质的企业分别为32个和174个。另一方面,企业筹资能力明显提高。1997年,全省房地产开发企业自筹资金38.68亿元,占当年到位资金的比重为20.5%;房地产开发企业其他资金来源中,国内贷款41.08亿元、利用外资35.93亿元,均比自筹资金多。2018年,全省房地产开发企业自筹资金达到2660.60亿元,是1997年的近70倍,占当年到位资金的比重为40.6%。伴随着房地产一级市场的发展,市场主体竞争环境日趋激烈,二级市场和租赁市场明显活跃,市场化水平不断提高,相应交易配套机制日渐成熟,居民个人房屋交易量和频率也显著增加。

(三)居住条件持续改善

建国初期,国民经济中没有房地产业,城镇居民绝大部分居住在低矮的平房、土坯房,而绝大多数农民则住在茅草房中,居住条件异常简陋。经过70年来的发展,新建房屋数量不断增多的同时,种类也不断更新,随着施工技术的完善和新型建筑材料的广泛施行,全省住宅建设由砖瓦结构建造的平房、预制板构成的楼房,向以钢筋混凝土结构和配套功能设施兼具的住宅小区演变,越来越多的住宅小区设计、开发、居住等流程建设更加现代化,功能性、服务性、协调性的人居理念不断深入人心,同时积极稳妥推进旧城改造,加快城区内集中成片的棚户区改造、征迁,加快城区周边农民的在地市民化,提高新市民的社会福利和保障,有效提升了城镇化水平。全省城镇居民人均住宅建筑面积由1986年的15.7平方米提高到了2018年的43.1平方米,增长2.7倍,基本满足全省人民的居住需求。

(五)对经济发展拉动作用增强

房地产投资和消费对社会经济发展起到了双向拉动作用。从外延看,带动建筑业、建材装饰、家电等相关行业发展,并创造了大量就业岗位,2018年,全省房地产业从业人员达到17.11万人,占当年就业人数的比重为2.4%。另外,房地产业的投资通过建筑业企业实现的,为劳动密集型的建筑业吸纳的劳动力产生积极作用,2018年,全省建筑业从业人员197.02万人,占当年就业人数的比重为27.9%。房地产业的快速发展,也以乘数效应带动着与之密切相关的建材、钢铁、家具、家电等多个行业的发展。从内涵看,房地产资产规模大幅增加,综合实力显著增强,对经济社会发展贡献持续提高。2018年,全省房地产开发企业拥有资产达37845.44亿元,是2004年的18.0倍;实收资本4071.71亿元,是2004年的7.5倍;营业收入4622.12亿元,是2004年的10.3倍;利润总额850.60亿元,是2004年的24.6倍;主营业务税金及附加299.55亿元,是2004年的11.4倍;职工薪酬120.47亿元,是2004年的11.0倍。

(六)新型住宅建设稳步推进

房地产市场的蓬勃发展为建筑行业推广新成果、新技术、新工艺提供了良好的发展平台,在经过多年探索的基础上,适宜本省的新型工业化住宅建造体系逐渐形成,住宅全装修率大幅提升,康居示范工程全面推进。大力促进节能、环保、绿色住宅建设。据省住建厅资料,全省已经全面执行居住建筑节能100%的地方标准,新建居住建筑节能标准执行率设计阶段达到100%,施工阶段达到98%。加快实施既有居住建筑节能改造,2012年至今全省夏热冬冷地区居住建筑节能改造累计完成建筑面积27万平方米以上。同时,全面推进绿色建筑应用,2014年起全省10万平方米以上的住宅小区以及财政性投资的保障性住房实行绿色建筑标准。

(七)房住不炒效果显现

1993年6月,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,对房地产市场炒作现象进行遏制,楼市迎来史上第一轮调控。自此,“调控”一词与房地产发展如影随形。2004年到2015年,全国共有70多项调控政策出台。2005年的“老国八条”首次指出住房价格上涨过快会影响国民经济的健康运行,随后“新国八条”“七部委八条”等文件又分别对税费、房贷等方面做出了更加严格的要求,但房价上涨势头没有得到有效遏制,“屡调屡涨”几乎成为房地产市场的常态。十九大后,中央提出“房住不炒”的新定位,调控方式也从原来的全国一刀切转变为“一城一策”、“分城施策”。福州、厦门率先在省内试点“一城一策”的精准调控,泉州在2017年在省内率先试点“公证摇号销售”,从2018年起,全省商品房屋平均销售价格增幅明显稳住,今年上半年仅增长0.9%,明显低于往年同期水平,稳房价的效果初步显现。

三、关联行业齐驱并进

(一)物业、中介服务快速发展

在房地产关联行业上,随着房地产开发经营的不断发展壮大,住宅小区的建设规模不断扩大,物业管理、社区服务等新兴房地产服务业也快速发展起来。2018年,全省规模以上物业管理企业法人有395家,从业人员9.53万人,企业资产总额140.82亿元,营业收入99.07亿元。随着市场交易的活跃,房地产中介服务行业得到较快发展,2018年,全省规模以上房地产中介服务企业法人有53家,从业人员1.02万人,企业资产总额17.36亿元,营业收入15.58亿元,非企业法人的中介组织星罗密布,吸纳了更多的就业人口,成为房地产中介服务行业的重要组成部分。

(二)民间组织发挥重要作用

1988年12月1日,福建省房协正式成立。在其指导下,各地房协迅速成立,并于1993年成立了省房协三资分会。省房协的成立,在沟通政府、行业调查研究、制定行业制度等方面发挥了重要作用。协会成立后,在调研的基础上,省房协组织有关会员单位,先后参与草拟了《福建省城镇房屋拆迁管理办法》《公有房屋管理办法》《非住宅租赁管理办法》《外商投资开发经营房地产行业管理暂行规定》《全省各市县房地产管理工作文件选编》等文件。

四、保障体系架构明确

(一)住房保障体系工作不断深化

1994以前,全国尚未形成正式的商品房供应体系,有效的住房保障工作尚未开展。1995年开始,全省全面推行住房公积金制度,各地对住房建设进行宏观调控,引导市场满足不同收入群体对住房的需求。2003年建立和完善廉租住房制度,积极推进住房保障体系建设。到2007年底,全省各设区市、58个县(市)均已建立廉租住房制度。2010年以后,大力推进以公共租赁住房为主的保障性住房建设,逐步完善新就业职工和外来务工人员等城市住房困难群体的居住条件。2013年以来在加强房地产调控、保持房地产市场健康稳定发展的同时,加快建立健全住房保障体系。

党的十九大后,全省逐步构建起构建了以廉租房、经济适用房、公共租赁住房、限价商品住房为主要内容的层次丰富、形式多样的住房保障体系,完善了对保障性安居工程建设在资金、用地等方面的优惠和支持,基本建立了住房保障工作协调机制、规划计划制度、推进机制、目标责任管理体制、同时在福州、厦门、泉州、漳州等地率先实施老旧小区综合整治工作,根据辖区的实际情况进行改造,以解决老旧小区急需解决的排水、通行、照明、安防等,整体提升改造效果,完善老旧小区管理体系

(二)公积金保障工作落实到位

在公积金创建和运用上,1998年,省政府印发了《住房公积金管理暂行规定》,规定:“福建省住房制度改革委员会为全省住房公积金管理的领导决策机构,下设住房公积金管理机构”。省内所有市、县初步建立住房公积金制度,省属煤炭企事业单位住房资金管理中心、福州铁路分局职工住房资金管理中心相继成立,全省新增住房公积金12.4亿元。2002年,省政府成立省住房公积金管理机构调整领导小组,下设办公室,挂靠省建设厅。2013年12月,全省各设区市及省直单位住房公积金管理中心均开通住房公积金12329服务热线。

2016年中央经济工作会议和十九大都指出:房子是用来住的、不是用来炒的。这就意味着住房属性定位由原来的居住、投资双重属性逐步转变为以满足广大居民和保障中低收入群体居住为主的的准公共产品属性,具有明显去除投机化的指向。当前,“房住不炒”成为房地产市场新定位,房地产市场调控的长效机制已经初步建立并逐步完善,住房保障体系的建设也进入新阶段,一些全新的保障模式正在不断出现,如福州、厦门两市居民与政府共有产权房,福州采取棚户区货币安置计划,厦门实行住房租赁计划等政策。随着住房保障制度不断完善,住房保障开始走向高质量发展之路,不仅满足住有所居,也向着满足安居宜居的方向发展,这为福建房地产业发展拓展了新的空间和思路,也为建设机制活、产业优、百姓富、生态美的新福建做出应有的贡献。 

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